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  • El ocaso del BEV

    El memo de la semana

    Aunque la decisión se había tomado hace más de un año, el Gobierno quiere poner en marcha un cambio en el manejo de las instituciones financieras bajo su poder. La primera decisión se orientó hacia el Banco Ecuatoriano de la Vivienda (BEV), cuya gestión será asumida paulatinamente por el Banco del Estado, en el transcurso de este año.

    El objetivo es optimizar la gestión de la banca pública y reorganizar su funcionamiento. No obstante, en el caso del BEV, los resultados en su manejo financiero no han sido óptimos. La entidad ha registrado una tendencia a la baja en su rentabilidad y eso se refleja en los resultados del primer trimestre; además, en su momento, la autoridad de control recomendó que se implementen estrategias para fortalecer la recuperación de cartera.

    Entre las razones que llevaron a la extinción del banco, otrora referente para la obtención de una vivienda en el país en el último medio siglo, están un errático manejo de la cartera, influencia política, débiles acciones para la recuperación de créditos, elevados gastos operativos, limitados planes de promoción de programas de vivienda y hasta la aparición del Biess, como un actor importante que le restó espacio en el mercado habitacional.

    A partir de este diagnóstico es fundamental tener en cuenta las lecciones que deja para la administración de la banca pública el ocaso del BEV. Este también es un referente importante a la hora de girar el timón en las otras entidades que están en la mira del Ejecutivo.

  • Los 7 pecados que cometió el BEV en cinco décadas de vida

    Santiago Ayala Sarmiento y Xavier Montero

    Después de 52 años de existencia, el cierre del Banco Ecuatoriano de la Vivienda (BEV) servirá sin duda como un caso de estudio para quienes manejen la administración pública en los próximos años. Tras casi dos décadas de esplendor, su brillo fue opacándose paulatinamente. Hoy no es ni la sombra de lo que fue: una entidad vigorosa, timón del desarrollo habitacional y con más de 30 oficinas a lo largo del país.

    Los 200 funcionarios ahora esperan el proceso de liquidación voluntaria de la entidad que, según el superintendente de Bancos, Pedro Solines, empezará dentro de seis meses, una vez que el total de su cartera de créditos para vivienda sea asumido por el Banco del Estado (BEDE).

    Esto empezó a gestarse con la adquisición de 23 proyectos de vivienda popular a finales del mes pasado. Quedan aún 109 proyectos que tienen distinta calificación de riesgo. Según la gerenta del BEDE, María Soledad Barrera, los proyectos tienen distintas calificaciones de riesgo. «Hay de todo, desde unos de baja calificación hasta otros de mediana y alta. Esto, sin embargo, no afectará las cuentas del BEDE, porque el BEV es un banco pequeño y nosotros un grande».

    La extinción del BEV, a decir de Barrera, se enmarca dentro de un programa integral de reordenamiento del desarrollo urbanístico. Y como el BEDE centra su trabajo en ello, entonces caerá adecuadamente esta nueva actividad.

    Sin embargo, la decisión del Régimen de cerrar el BEV ya viene trabajándose desde hace un año y se debió a un reflejo poco positivo de sus principales indicadores de gestión, en especial en lo que se refiere a los proyectos de vivienda en proceso. Entre los informes internos que se manejan dentro del área económica del Gobierno se señala que el banco generó proyectos con bajas calificaciones (C y D), así como inadecuados procesos de precalifiación, monitoreo y análisis.

    Según especialistas del sector vivienda, a lo largo de la vida del BEV se puede determinar que se cometieron siete pecados (ver página 13) que terminaron por sepultar a un ente que era un referente.

    El principal de la Cámara de la Construcción de Guayaquil, José Centeno, señala que una de las falencias en las operaciones del BEV fue intentar acaparar todo el mercado. El banco apuntaba a todas las facetas del sector y tal vez eso afectó su modernización e innovación como institución. «El BEV compraba los terrenos, construía sus propios materiales, hacía sus propios proyectos, se encargaba de venderlos, de financiarlos y de cobrarlos. Eso le restó competitividad frente a firmas privadas».

    En lo positivo, Gustavo García Caputi, presidente del Instituto Ecuatoriano de la Construcción (IEC), señala que «el BEV atendió la demanda de las pujantes clases media y alta de la década de los setenta. De esta forma, tanto los costos de entrada para una vivienda como los requisitos al solicitante estaban pensados en gente con ingresos fijos».

    En sus años de gloria, la entidad edificaba y asignaba hasta 6 000 viviendas anuales. Algo que disminuyó drásticamente cada año, luego de los errores que a continuación se detallan y que mermaron la capacidad de la entidad para atender a los sectores más vulnerables. Esa tarea ahora está en otras manos…

  • Los beneficiarios guradan la historia en sus cuatro paredes

    Caminar por los barrios que nacieron y crecieron al amparo de las políticas sociales de vivienda es repasar todos los años de vida del Banco Ecuatoriano de la Vivienda (BEV).

    Casas de similar diseño arquitectónico (de una o dos plantas) se erigieron durante las décadas de oro (en los setentas y ochentas) de la entidad. Muchas de ellas conformaron barrios que ahora, por las adecuaciones que cada propietario le dio en su momento, parecen cualquier otro. Sin embargo, fijándose bien, los perfiles son similares y hasta se encuentran aún los viejos letreros del BEV en las paredes.

    Y el agradecimiento es común entre los vecinos de estos barrios. En Carcelén, en Quito, por ejemplo, varios propietarios, recuerdan que llegar a su primer hogar les dio una gran alegría.

    Fátima Andrade es una de ellas. Sus dos padres ya fallecieron, pero ella aún recuerda cuando a sus 13 años corrió a su dormitorio nuevo para instalarse. «Mis padres pagaban mensualmente la cuota del crédito. No era mucho y el plazo era a 25 años. Eso nos ayudó a tener nuestra casa. Y por primera vez yo tenía el cuarto propio, sin compartir con mis padres. Cuando se es pre-adolescente eso es importante. Ya vamos casi a la cuarta generación que vivirá acá».

    Franklin Acevedo también demuestra su gratitud con «Dios», por haberle permitido tener su casa propia. «En ese tiempo era la única forma de conseguir casa para quienes no teníamos muchos recursos. Eran casas sólidas, hasta ahora duran y no se han cuarteado siquiera. Era difícil salir favorecido pero mi fe en Diosito hizo que lo lográramos».

    En Guayaquil, la respuesta de los beneficiarios es similar. Alfredo Vítores, morador de La Saiba indica que se mudó a su casa propia en 1975. La vivienda, ubicada en el sur y por la que pagó una entrada de 30 000 sucres (unos USD 1 200 al cambio de la época), fue financiada a 20 años con el BEV.

    En el parque de La Saiba, que conlinda con la av. Domingo Comín, yace una placa de cemento con las inscripciones del BEV y la Junta Nacional de la Vivienda que data de hace cuatro décadas. Vítores, cuyo domicilio de dos plantas está en la cara sur de este parque, comenta que no era fácil acceder a una de estas casas. «La cuota era de 3 660 súcres mensual. Las casas fueron de excelente calidad».

    Carlos Rivera, morador del sector de La Pradera (sur), cuenta que él no pudo acceder a una vivienda el BEV. En 1974, cuando se adjudicaron estas viviendas, Rivera era grumete de la Marina. «Los que éramos tropa no accedíamos a esas casas. Eran para sueldos de coroneles».

  • 4 indicadores que debilitaron el accionar financiero

    Los tropiezos empezaron a ser más evidentes durante los años del colapso bancario en el país (1999) y de la adopción de la dolarización. La calificación de riesgo, en diciembre del 2012, fue de BBB+, es decir, que «claramente esta institución tiene buen crédito. Aunque son evidentes algunos obstáculos menores, estos no son serios y/o son perfectamente manejables a corto plazo».

    Esos obstáculos, sin embargo, terminaron por hacer que la entidad registrara a marzo de este año un resultado negativo de USD 14 millones en su gestión. Según el consultor financiero Pablo Rivera, esto sucedió por cuatro razones.

    La primera ha sido el errático manejo de la cartera, que ante los cambios de lineamientos de la entidad saltó de comercial a vivienda, cuando solo debió contemplar este último rubro. «Por esa razón, varios gobiernos tuvieron que inyectar capital para sanear esas carteras y seguir ofreciendo viviendas».

    Salvatajes de USD 1000, 200 y hasta de 600 millones fueron necesarios para que la entidad no colapsara antes. Sin embargo, conforme informes internos de las autoridades económicas, la necesidad de USD 300 millones en este año ya fue la gota que derramó el vaso.

    Junto a esta alerta se dio la segunda causa: una débil gestión de cobro, pese a que sí existieron múltiples procesos coactivos para recuperar la cartera.

    De esta manera, hubo momentos en que la morosidad sobrepasó el 50%, algo que afectó las cuentas de la entidad.

    En tercer lugar, los gastos operativos presionaron las cuentas, hasta el punto de que la operación de las 30 oficinas no pudieron sostenerse en el tiempo. Estos gastos fueron recortándose hasta significar apenas USD 1,9 millones, con lo cual la política de promoción de los proyectos no pudo ser dirigida hacia la captación de más ofertantes de vivienda.

    Por último, el manejo de los bienes (terrenos, bienes incautados a morosos y otros) profundizó la falta de una orientación adecuada en aprovechar esos espacios para masificar la vivienda popular. Hoy, esos espacios deberán ser manejados con una nueva visión.

    El titular de la Cámara de la Construcción de Guayaquil, José Centeno, coincide con el criterio anterior. «El BEV destacó por su seriedad en el manejo de los Fondos de Garantía. Eran meticulosos y ordenados con las devoluciones». A lo que Centeno se refiere es al manejo que realiza el BEV de acuerdo a lo estipulado en Art. 71 de la Ley de Contratación Pública como Fondos de Garantía: «Es la garantía por la debida ejecución de la obra. En los contratos de obra, para asegurar la debida ejecución y la buena calidad de los materiales, además de la garantía del fiel cumplimiento del contrato, el contratista antes del cobro de la primera planilla o del anticipo entregará al contratante una garantía del cinco por ciento (5%) del monto del contrato».

    Las garantías entregadas por el contratista servían para asegurar las reparaciones o cambios de aquellas partes de la obra defectuosas desde la construcción, de mala calidad o que se determinen incumplimientos de las especificaciones y que sean imputables al contratista.

  • 3 puntos que alteraron la brújula de la entidad

    Al pasar las páginas de la historia de la entidad se puede determinar que un punto clave en la desorientación que vivió en varios de sus pasajes fue la falta de una identidad.

    El consultor Juan Alberto Vargas explica que el Banco Ecuatoriano de la Vivienda (BEV) nació bajo el objetivo de ser el ente que dé una solución al déficit de vivienda popular en el país. Pero que esa política no fue consistente. «Pasó de banca de primer piso, a banca de segundo piso en varias ocasiones. Se encargó de entregar el Bono de la Vivienda y hasta se puso a pagar a los clientes de una mutualista (Benalcázar) cerrada. Perdió su esencia, su brújula. Y sin ella, era evidente que iba a naufragar».

    De la mano, la línea política de cada Gobierno de turno dirigió los hilos de la institución hacia los objetivos prometidos en campaña. Aunque la idea original, fuertemente impulsada en la dictadura del general Guillermo Rodríguez Lara, era la de dar vivienda a los más pobres, esto se convirtió en un juego político.

    «El ofrecimiento de dar casas a los más pobres siempre fue algo rentable en términos de votos. Y el BEV fue una buena tarima para estos ofrecimientos. Allí, las cuotas políticas y los palanqueos empezaron a ser la tónica. Se enquistó el problema de las entidades públicas, que incluso ahora tiene bajo amenaza al Banco nacional de fomento (BNF), por ejemplo», señala Jacinto Armijos, un arquitecto que ya no ejerce.

    Por si eso fuera poco, en el 2010 apareció con fuerza el Banco del Afiliado (Biess), que se convirtió en la entidad que copó todos los espacios para el financiamiento de vivienda. Durante estos últimos años, y ante la flexibilidad para el otorgamiento de créditos blandos y a largos plazos, ello captó la totalidad de la atención de los constructores.

    Para la asesora inmobiliaria Francis Narváez, los constructores vieron que no era rentable invertir en vivienda popular, por eso los proyectos de este mismo Gobierno se han retrasado. «No es negocio para una constructora hacer proyectos de vivienda popular. Para tenerlo en perspectiva, si por cada casa de este tipo ganan 100, por una de mayor valor ganaran el doble, el triple y más. Entonces obviamente van a preferir realizar proyectos de vivienda más caros».

    Además, ya que el Biess ofrece financiamiento de hasta el 100% para cierto nivel de precios, el mercado inmobiliario iba a desplazar a la vivienda popular.