Redacción Quito, Guayaquil y Cuenca
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Una nueva regulación financiera abre oportunidades y desafíos al sector inmobiliario y constructor. La Junta Reguladora y Monetaria estableció a inicios de este mes, la reducción obligatoria de la tasa de interés en los préstamos para vivienda de interés público.
En los ocho bancos más grandes del país la tasa pasará del 10% al 4,99%, mientras que en el Banco del IESS (Biess) bajará del 8,2% al 6%. Estas se aplican para viviendas de interés público; es decir, cuyo valor no supere los USD 70 000 o los USD 890 por metro cuadrado. Los plazos serán de hasta 20 y 25 años, en la banca privada y en el Biess,
En el Ecuador, el 80% de la oferta de unidades de vivienda se reparte entre Quito y Guayaquil, según datos de la empresa investigadora de mercado Smart Research. Entre ambas ciudades ofertaron 31 358 unidades el año pasado; en la capital, la cantidad fue de 18 294. De esa cifra unas 11 500 (63%) tuvieron un valor que no superaba los USD 70 000.
En Guayaquil, la oferta total llegó a 13 064 unidades de vivienda, de las que 7 160 (55% del mercado) costaban menos de USD 70 000.
Datos similares los maneja la consultora MarketWatch, que calcula que el año pasado el número de viviendas ofertadas llegó a 32 227 entre casas y departamentos, a escala nacional. Sus números indican que el 60% de la oferta costaba menos de USD 75 000.
Para el presidente de la Cámara de la Industria de la Construcción, Henry Yandún, los constructores están entusiasmados con las nuevas tasas de interés. El dirigente añade que en el Ecuador existe un déficit de 700 000 viviendas. Además, indica que cada año se conforman 87 000 hogares nuevos, por lo que es necesario ofertar planes de vivienda para ese mercado.
Constructores consultados indican que levantar viviendas cuyo costo sea menor a USD 70 000 es un desafío. Eduardo Crespo, representante del proyecto Ciudad Jardín, que se levanta en el sur de Quito, señala que el problema en la capital pasa por los precios del suelo. “Si uno busca terrenos baratos tiene que alejarse de la ciudad, pero eso implica otros costos para el comprador de la vivienda, como el transporte”.
Ciudad Jardín ha levantado hasta la fecha 800 departamentos y proyecta llegar a 1 400 en febrero del 2016. Los costos oscilan entre USD 39 000 y 70 000.
Según el constructor Hermel Flores, hoy en día el metro cuadrado en el sur de Quito está en promedio en USD 692; en el centro norte, el promedio está en USD 1 726; en Guayaquil, el promedio más bajo es USD 695 y el más alto, 2 005. Flores añade que desde el 2011 hasta la fecha hay un encarecimiento de los costos de la construcción por la especulación en los precios de los terrenos. “Ese es un problema que debe resolverse para que los constructores aprovechemos la reducción de las tasas de interés. Es necesaria una mayor planificación de parte de las autoridades”.
En la constructora Uribe & Schwarzkopf están atentos a los movimientos en el mercado. Su presidente ejecutivo, Joseph Schwarzkopf, señala que las nuevas condiciones son como un caramelo para los constructores, pero también coincide con Crespo al indicar que uno de los factores a tomar en cuenta en proyectos de vivienda de interés público es el costo del suelo. “Empresarios y constructores deben ser creativos para entrar en este segmento, se trata de una muy buena oportunidad”.
Mutualista Pichincha indica que participará en el programa de incentivos para la construcción que promueven las autoridades. Esta entidad financiera coloca un promedio de entre USD 90 millones y 100 millones al año en créditos hipotecarios. Cornelio Montalvo, director de Negocio Financiero de Mutualista Pichincha, explica que del total de ventas anuales unas 600 viviendas encajan en las condiciones que fijó la Junta Reguladora y Monetaria.
En medio del interés que generó la reducción de las tasas de interés, la semana pasada se publicó en el Registro Oficial el decreto de creación de la Empresa Pública Nacional de Hábitat y Vivienda EP, que tiene como objeto “incrementar la oferta de vivienda con el fin de corregir fallas de mercado en el segmento de vivienda de interés social y prioritario”.
Ente las actividades que tendrá la entidad están planificar, habilitar y urbanizar suelo; estructurar programas de vivienda de interés social; adquirir, vender, transferir inmuebles en las modalidades previstas por la ley; asesorar a municipios… El Directorio de la empresa estatal estará presidido por la Ministra de Desarrollo Urbano y Vivienda, el Secretario Nacional de Planificación y el Gerente del Biess, como delegado del Presidente de la República.
Más datos
En Quito, la oferta pasó de 13 513 unidades de vivienda en el 2011 a 18 294 el año pasado, según datos de Smart Research.
En Guayaquil se registró un descenso en la oferta. Esta disminuyó de 13 716 en el 2011 a 13 064 el año anterior.
Para Roberto Vega, gerente de Smart Research la reducción de las tasas de interés es positiva, pero cree que el porcentaje de proyectos y constructores beneficiados no será tan grande como se piensa en principio.
Joan Proaño, gerente de la constructora Proaño Proaño, sostiene que para aprovechar las nuevas tasas los proyectos deben tener al menos 100 unidades de vivienda. Además, considera que se necesita un reglamento claro y de largo plazo.
La Corporación Financiera Nacional tiene un programa de créditos para los constructores de hasta USD 70 000 a una tasa de 6,5%, un plazo de 5 años y un período de gracia de 18 meses.
La entidad financia hoy a 10 proyectos con 2 278 unidades de vivienda; en eso invierte USD 73 millones.
El costo del lote frena los proyectos sociales
El elevado costo del terreno es la limitante que tiene la capital azuaya, para generar proyectos de interés social y cubrir su déficit de 15 000 soluciones habitacionales.
En el área urbana el costo de cada metro cuadrado oscila entre los USD 350 y 900, de acuerdo con datos de la Cámara de la Construcción de Cuenca. Con las modificaciones realizadas para acceder a los créditos de vivienda, los constructores tienen un reto, dice el presidente de la Cámara cuencana, José Medina.
Pero le parece muy complicado ejecutar unidades habitacionales para la categoría de vivienda de interés social (USD 40 000) y más bien apuntarán a las de menos de USD 70 000.
Medina dice que casi la totalidad de los proyectos que se ejecutan en la urbe no bajan de los USD 90 000. “Al cuencano le gusta vivir en casas y con áreas verdes y con un diseño casi personalizado en los acabados. Eso encarece el costo”. Los terrenos subieron de precio desde hace más de una década, por la demanda de los emigrantes y ahora con la llegada de los 8 000 extranjeros que se radicaron.
Uno de los proyectos más económicos de la ciudad lo ejecuta la constructora León y Carpio. Según su representante, Mauricio León, se trata de un condominio de 300 casas en la parroquia rural de Ricaurte. Cuestan USD 58 000 y tienen 84 metros cuadrados de construcción.
Para reducir el costo, León fabrica con nuevas técnicas que permiten acelerar la obra y estandarizó los acabados. “No es fácil ejecutar estos proyectos, porque el precio del terreno es alto”.
El Municipio presentó un proyecto de vivienda solidaria en la parroquia Ochoa León. Serán 606 casas y departamentos, de las cuales 450 son de interés social y costarán USD 40 000. Tendrán 65 metros cuadrados de construcción.
La vivienda de interés social consta en los planes público y privado
Mucho Lote es uno de los planes habitaciones de interés social que el sector público impulsa en Guayaquil. Mucho Lote y Mi Lote, en sus varias etapas, son los programas estrella de vivienda de interés social que la Municipalidad de Guayaquil promueve. Estos proyectos se consolidan en el norte y en el noroeste de la urbe.
El Cabildo se vale de constructoras privadas para la edificación de las villas. Mucho Lote 2, por ejemplo, se divide en una serie de urbanizaciones asentadas a lo largo de la autopista Terminal Terrestre-Pascuales, una zona de alto desarrollo urbanístico de la urbe.
Según el alcalde Jaime Nebot, en el lugar se edificarán unas 10 000 villas. De estas, hasta finales del 2014 se había levantado más del 50%, según el Cabildo, a través del financiamiento con bancos privados y el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess).
Las casas tienen un precio que promedia los USD 23 000. Villa Victoria, uno de los programas dentro del plan municipal, promueve casas de 85 metros cuadrados en un terreno tipo de 78 metros cuadrados, a un costo de USD 24 500. Las villas son publicitadas como una opción habitacional, especialmente para familias jóvenes de clase media.
Mi Lote 2 es otro programa habitacional municipal que empezó a promoverse en el 2014, con una oferta de 10 000 soluciones habitacionales que comprenden terrenos con casas. Esta propuesta de interés social consiste en villas de una y dos plantas en un terreno de 96 metros cuadrados, con un precio mínimo de USD 20 000.
Acceder a estas viviendas populares tiene una condición principal: pueden calificar quienes comprueben que han vivido en Guayaquil, durante los últimos cuatro años.
El sector inmobiliario privado se muestra optimista con este impulso al desarrollo de vivienda de interés social.
Jaime Rumbea, director de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Viviendas del Ecuador (Apive), considera que la tendencia es hacia un crecimiento de las ofertas habitacionales de interés social. “Antes del 2009, la mayor parte de nuestra oferta era de propiedades arriba de los USD 60 000. Desde ese año esa tendencia se revirtió, y ahora se acerca más a los nichos y grupos sociodemográficos que tradicionalmente han tenido menos acceso a la vivienda”.
En mayo del 2014, el Biess ya dio un paso en el sentido de reducir los tiempos para acceder a una vivienda. Ese mes, la entidad firmó convenios con nueve promotoras inmobiliarias de Guayas que agrupan 23 proyectos de vivienda para acelerar las entregas. Hasta ese mes, según los reportes del Biess, de los 71 300 préstamos hipotecarios entregados en el país, alrededor de 53 000 fueron de hasta USD 60 000.
El representante del gremio inmobiliario identifica otros factores que pueden incidir en el crecimiento del crédito para vivienda social: mejorar los limitantes del trámite de propiedad horizontal; condiciones de crédito más ventajosas, con plazos distintos, e incentivos como un mayor plazo de pago y menores tasas de interés.
Hermel Flores, expresidente de la Cámara de la Construcción de Quito, dice que el perfil de comprador de este tipo de vivienda es el afiliado a la seguridad social. “Hoy no hay oferta para el 70% de los afiliados, ese grupo no puede comprar vivienda. Es gente que quiere ubicarse en un mejor sector de la ciudad”.
